最严深圳楼市调控新政的利与弊

2016年中央在经济工作会上首次提出了“房住不炒”的概念，意图打压多年来妖魔化的房价。但是道高一尺魔高一丈，向来精明的投机者怎会乖乖服软？尤其深圳楼市，在一波又一波的调控政策下仍然逆势上涨，超越京、沪稳居全国第一，硬生生从“房住不炒”到“房住？不，炒！”

终于，2020年7月15日，深圳住房建设局、人民银行深圳市中心支行、银保监局等八大机构对深圳楼市再下狠手，号称史上最严的深圳楼市调控新政落地。此次新规不仅限购升级、信贷收缩，还大大提高了交易成本，打出一套组合拳。

首先，来划一下楼市调控新规的重点，必考题。

一、深圳户口购房需落户满3年且缴个税或社保满3年，非深圳户口需社保满5年。

二、夫妻离异，购房资格回溯3年计算套数。

三、无房无贷首付30%；无房有贷，买普通住宅首付50%，买非普通住宅首付60%；购买二套，普通住宅首付70%，非普通住宅首付80%。

四、房产交易满2年免征增值税调整成满5年才免征增值税。

五、设置成交总价750万元以上为豪宅线。

六、新房抽签优先无房、个税或社保缴纳时间长的。

七、未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

这调整力度之大不可小窥，比如第一条。调控前，深圳的购房资格是北上广深四大城市中最为宽松的——落户即可买房。只要你有专科或本科的学历，拿着毕业证书分分钟就能搞定深圳户口。一落户就可以买房，什么限购都形同虚设。但此番调控进行限购升级，光落户还不够，你得落满三年，还要连续缴纳3年的个税或者社保。这下，想从外地来深圳炒房可不简单了。这“深圳欢迎你”的大门一关，楼市就不再是卖方市场了，满足购房资格的人不多，楼市买卖供求平衡甚至会供大于求，从抢着买到抢着卖，未来二手房的价格走势很是值得搬上饭桌笑一笑。

炒房行为和炒股一样也有卖出和买入两个动作，前者是多年前买了，现在房价涨上天，想要卖掉套现，后者是看现在楼市很给力，看涨买入等待增值。

针对赚楼市飙升的差价卖房套现的行为，715新规重启“豪宅线”，提高交易成本。对普通住房的标准增加“成交价不得超过750万元”的价格因素，一旦超过750万元，就视为非普通住宅（也即豪宅）。持有满5年再卖的普通住宅，免缴增值税，但对豪宅，就得缴纳豪宅特有的增值税了。

而对买房炒作的行为，715新规进行信贷收缩，上调首付比例，同样针对成交价达到750万元以上的豪宅，家庭名下无房有商贷、公积金贷款记录的首付60%，家庭名下有1套房的首付80%，分别比此前的规定提高了10%。那些炒房客，要不就是高价卖房并缴了一大笔豪宅税后再付60%首付买新房，要不就直接为第二套房付80%首付。

对深圳楼市进行调控有利于深圳整座城市的发展。为什么这么说呢？改革开放之初，一批批敢为人先的有谋之士下海创业，打造出如今位列世界500强的民营企业，如华为、中兴、腾讯、万科、平安等，让深圳从小渔村变身如今的国际大都市。而近十年，已鲜有人说搞实体经济，曾经的勇士已老，年轻人在老一辈种的大树下乘凉，享受深圳高速发展下房价高涨的盛果，躺着就能赚房地产的钱，谁还愿意累死累活搞实体经济？

在一路猛涨、年年破新高的房价下，中央对全国的房价进行调控，楼市政策接连出台，房地产中介像多米诺骨牌一样花花倒下，但深圳楼市就是屹立不倒。治不了深圳楼市，中央打出了“粤港澳大湾区”这张牌，想让深圳的实体经济再现繁荣。但是深圳的楼市真的太香了，谁都想去楼市里转一转，人们已丧失静下心来搞实体经济的能力。

而在疫情之下，国家信贷放松，本是给实体经济输血，企业和居民却拿着“经营贷”和“消费贷”，到楼市里兴风作浪，深圳楼市再涨20%。迫于舆论压力，央行督促深圳各家商业银行开展自查，但上过小学的人都知道，自己检查的作业怎么可能有错？

终于，肆无忌惮一路狂飙的深圳楼市要遇上史上最严调控了，打击力度堪比北京，看楼市调控后北京房价的下跌幅度，只要政策不放松，深圳楼市估计也炒不动了。

给楼市降温无疑是最有利于刚需购房者的，但在715政策下，这个群体却大喊被误伤。原因是，新政下，深圳购房门槛将从原先简单的一个深圳户口提高到在本市落户3年外加连缴3年个税或社保。这一规定确实中伤不少刚需购房者，从买不起房到买不了房，好些在深圳苦苦打拼几年，正准备按揭买房等待摇号的深漂，现在被直接剥夺了购房的资格。

确实，715政策堵上了炒房的漏洞，但也在一定程度上限制了刚需购房者的买房需求，甚至与深圳的人才引进政策背道而驰。在深企业多是互联网、通信等高新技术行业，这个行业里的主力军又是三十岁左右拖家带口的群体，如果让他们在深圳落户后，还要拿住房补贴租三年房才能买房，限制他们扎根深圳的购房刚需，那必然赶走一大批人才。