“蛋壳”碎裂，长租公寓的崩坏

长租公寓这一类“白领公寓”在租房市场上赚足了眼球。这个致力于给白领们提供优质住房条件的产业，主要从租赁中介业务延展而来，房源集中管理，整合租住需求，类似“二房东”。

但谁知蛋壳公寓这个“二房东”竟有一天会“一鸭两吃”，两边赚钱？

今年1月底，多名蛋壳公寓房东及租户在社交平台上参与话题#蛋壳公寓受害者维权群#，声讨蛋壳公寓以疫情为由要求房东免租，同时仍向租户收租；每月保洁服务停止，却照收服务费等行为。

新冠疫情来势汹汹，在全民抗疫的关键时刻，万达、华润置地、融创等各大房地产企业都纷纷减免旗下商户租金，以在特殊时期彰显大企风范，其余中小房企为了生存，减或不减倒也能被大众理解。

然而长租领域蛋壳公寓的一波操作却“极品”至极，立即在网上掀起一阵讨伐。不仅如此，在蛋壳公寓面对来自业主、租户的质疑时，内部员工也向外自曝家丑，血中送瓜。

对外吃相难看，对内克扣工资，蛋壳公寓究竟经历了什么？

蛋壳公寓于2015年1月在北京成立，正式进入O2O租房市场。2020年1月17日，蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，总计募集资金超1.49亿美元，市值一度超过27亿美元，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。

敲钟现场，蛋壳公寓创始人兼CEO高靖笑容满面，他眼中的蛋壳公寓发展前景一片向好。高靖设立蛋壳公寓的初心便是希望年轻人有尊严地生活在城市，但经过数年发展，他迎来的却是来自年轻人的口诛笔伐。

今年六月，作为公司重要管理者的高靖，也因被地方政府部门调查，不得不缺席公司的日常管理。蛋壳公寓试图弱化此事给公司带来的影响，在声明高靖被调查与蛋壳公寓无关时，火速任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩接替高靖成为临时CEO。

受此事件影响，隔天美股开盘不久蛋壳公寓即触发熔断，恢复交易后跌幅一度达到逾9%，随后再度多次触发熔断。截至收盘，蛋壳公寓下跌6.32%，报8.75美元，最新市值降至16亿美元。

光鲜亮丽的蛋壳为何会落得如此境地？

归根结底，还是因为前期盲目扩张导致资金链吃紧。长租公寓从业者表示，蛋壳目前所遇到的困境多数是由于前期“过度杠杆租金贷、扩张过快房源坏”造成的。

其实，在成立至今的5年时间里，蛋壳公寓一直都处于急速扩张期，2015年年末蛋壳公寓运营房间数为2400余间，2019年末已经增至43.8万间，增长规模实现了近180倍的跨越。根据蛋壳公寓招股书显示，从2015年成立到2019年9月底，蛋壳公寓共管理40.67万间房，截止2019年11月底，房屋数据增至43.27万间。在短短两个月中，蛋壳公寓就新收了2.6万间房。

规模急剧扩增，亏损却在日益加大。2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元，到2019年，净亏损已达34.47亿元。在蛋壳公寓招股书中也显示，该企业2017年经营活动现金净流量为-1.14亿，2018年则显示为-11.64亿，提示蛋壳公寓因扩张经营导致大幅现金亏空的信号。

现金亏空，那是何种资金在支持着蛋壳公寓的运作？

融资+租金贷

自2015年成立公司到2020年上市前夕，蛋壳公司就经历了7轮融资，合计60亿元左右。这家十分受资本市场青睐的公司，在2019年3月宣布完成C轮融资后，市场估价已经超过20亿美元。在递交招股书之前，依旧获得了价值1.9亿美元的D轮融资。

除了融资，2017年，2018年和2019年前9月，蛋壳公寓分别有91.3％，75.8％和67.9％的用户使用了租金贷，贷款金额高达9.376亿元、21.270亿元、31.570亿元。显然，“租金贷”便是支持蛋壳公寓运作的中流砥柱。

所谓“租金贷”，指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与企业合作的金融机构签订贷款合约，该金融机构替租客向长租公寓企业支付全年房租，租客向金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息由长租公寓企业代为支付。

这种看起来能成就租客、企业双赢的工具，背后其实隐藏着巨大风险。长租公寓企业提前收取租金后继续扩张，无异于寅吃卯粮，加高了租房的经济杠杆。若企业在获得贷款机构提供的一次性大额贷款后资金链断裂，就会无法支付房东租金。此时房东驱赶租客，租客不仅无房可住，还要向金融机构还贷款，被“租金贷”压得喘不过气。

因此，2019年底，住建部、国家发改委等六个部门共同印发文件提出，“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成，租金和押金纳入银行监管账户等措施。

如此一来，不能再滥用租金贷的蛋壳公寓腹背受敌，先前大好形势崩坏。

身陷困局的只有蛋壳公寓吗？

其实，SOHO董事长潘石屹曾对外表达过对长租公寓模式的不看好，因为其回报率只有1%。一套长租公寓，叠加租金、管理、装修、运营成本后，利润已经基本抹平。

总的来说，长租公寓的经营模式通常带有规模陷阱。企业只有在发展成一定规模体量后降低边际成本并高效管理下，才能真正开始盈利。

而在过去几年中，长租公寓行业涌入大批量的投资，为了在市场中抢占份额，各大企业纷纷选择高价争夺房源、低价租给客户的“高进低处”模式。同时通过“租金贷”形成企业资金池，用更高的收房价格换取规模增长，再利用规模效应抬高租金、分摊成本来争取利润空间。但是，这种用亏损换取增长的商业模式并非长久之计。市场动荡下，融资和租金收入都会受到沉重打击。资金吃紧，成了长租公寓行业通病。

据长租公寓研究机构房东数据显示，2019年就有53家长租公寓出现了经营问题，其中45家由于资金链断裂跑路。显然，长租公寓行业已经进入了至暗时刻，累卵之危，迫在眉睫。

又有多少长租公寓的发展道路止步2020？

需求一直存在，长租公寓暂时还不会死。

不过，这并不意味着从业者们还能像原先一样乐观地看待行业发展势头。可以预判，之后要想活下来的长租公寓都要变得更谨慎，不再痴迷于租金贷带来的单线收益。长租公寓唯有在资本市场上摒弃贪念、将租金差作为主要收入、用理性的运营速度推动规模增长，才能走上更加稳定、长远的道路。