房产税真的能降房价吗?

2021-07-01 由 发布 阅读(1050)

房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入向产权人征收的一种财产税。近年来,官方有关房产税的信号愈发频繁。著名经济学家马光远认为,房产税大概率在十四五期间出台,也就是在5年内出台。

征税逻辑大致这样,40~50平米的人均免征面积,超过部分每年按市值的0.2~1%缴税,具体数字以官方口径为准。以三口之家为例,120平内免征房产税,200平米就要缴税了,如果不想缴税,那么可以生二胎、三胎,这也是变相助攻生育率了。

没买房的人盼着房产税开征,买了房的人担心房产税会影响房价。想象一下,房产税一旦开征,手上有多套房的投机客势必会集中抛售,短期确实会对房价产生下行压力,但长期来看房价会持续下降吗?不一定。

这就不得不提到政府的土地财政。什么是土地财政?30年前税收制度改革,国家集中力量办大事,大多税收类目汇集至中央了。地方政府没钱收,为了维持运转只能卖地,卖地钱成为了地方政府的主要财政收入,这就叫土地财政。

看到这有些人可能要吐槽了,就是因为政府卖地搞土地财政,房价才涨了这么高。话虽没错,但土地财政仍是中国目前为止最成功、最能体现智慧的政策之一。

土地财政给中国带来了什么?至今实行了近30年,土地财政让中国快速实现城镇化。目前我国大多数地方政府的收入,一半都是靠卖地,可荒地是不值钱的,政府如何把地卖出高价呢?卖地之前先出个规划,说这个地附近会有学校、医院、商场、地铁,会有工厂、企业、以及工作机会,居民在这里买房能够安居乐业。简而言之,就是承诺这里以后会很繁荣。如此,开发商就敢买地盖房,再卖给老百姓。老百姓拿出积蓄买房,政府再拿着卖地钱搞基建设施,随着买地的开发商和买房的老百姓越来越多,企业和人才也逐渐扎根,城市也就慢慢繁荣了起来。一个高速发展的循环就此形成,一座座大都市拔地而起。地方政府间也互相竞争和攀比,比谁的城市更宜居,比谁对企业更有吸引力,日次形成一股巨大的动力,让所有的地方政府都发自内心的想要建设好自己的城市。我国城镇化比例从90年代的25%一路涨到如今的63%,至多再有10年,即可达到发达国家的70%。

土地财政确实带来了产能过剩、房价过高,但比起当时的一无所有,这种过剩的问题完全是可接受的。可以这么看,早期买房的老百姓相当于是城市的天使投资人,由于中国惊人的发展速度,政府兑现了当初的承诺,房价一路上涨,也是对天使投资人的巨大回报。

如今,人口老龄化加剧,出生率下降……土地财政显然也会走到尽头,那么,城镇化饱和后,新的城市规划又要卖给谁?地方政府要如何保证财政收入呢?

我们来看看房产税是否会对房价起到降温的作用。

首先,国家想打压房价吗?答案是不想。从十四五纲要到所有地方政府相关文件关于房地产的表述都是一致的,要维护房地产市场平稳健康发展,这基本上是未来五到十年的一个不变的主题。房价大跌叫平稳、健康吗?显然不是,大跌不光不健康,还会产生系统性金融风险,也叫经济硬着陆。按体质内语意理解的话,就是一小部分地方可以涨,但这种涨得能够解释得通且对发展有益。同时也有地方会跌,但跌幅不能够影响地方政府的融资信用,也不能够影响当地金融体系的稳定。

其次,国家真的压制不住房价吗?实际上,国家不但牢牢掌控着房产市场的方向,而且是唯一能够真正控制房价的主体,任何适度影响房价的人或者机构都会付出惨痛代价。比如今年,某地方政府把土地供应时间稍微集中了一下,地价立马躺平了,地产公司无法集中拿地资金周转不开,随即这些地的房价也下来了。

最后,再来看房产税会降房价吗?目前刚需的人群就三种:买房成家的年轻人、家庭置换、城镇化新市民。老龄化趋势下,年轻人越来越少;家庭置换是常态需求,不变;城镇化还有10%的提升空间,顶多10年内就完成。所以10年后政府卖不动地了,房价就会跌吗?

当70%的老百姓都搬进城市后,城市间就开始“内卷”了。人口会从落后的城市流入繁华的城市,或者有潜力的城市,落后的城市会逐步被淘汰,变成空城。所以你看很多城市都降低了落户政策,其实就是在维系城市未来财政的基石。房产市场会进入存量运营为主的阶段,取代政府土地财政收入的正是房产税。以发达国家来看,房产税占地方财政收入,美国45%,英国43%,日本40%。所以,房产税一定会开征,只是时间问题,先试点个2年,待经济下行压力缓解后再全面展开。短期看,房产税势必会给房产市场带来降价和震荡,但长期看,房价不会持续下行,一旦房产税在财政收入中占比越来越大,地方政府自然是不希望房价持续走低的。以发达国家经验来看,繁华的城市房价继续上行,毕竟优质资产始终是稀缺的,落后的城市房价更亲民。

所以,即便房产税推出,普通老百姓买房仍然需要全力一跳才能勉强买得起,并不会出现白菜价的情况。