深圳“代持买房”风险解析

“投资客”和“代持者”赚得盆满钵满，“刚需者”仍一房难求。

近两年，本着保护“刚需”买房的初衷，深圳对新房进行限价，致使部分楼盘与周边地区二手房价格上产生了巨大价差，进而引发投资客疯狂追逐。毕竟“中一签暴赚500万”不是传说。有人粗略算了一笔账，5年时间翻一番。在日趋收紧的限购限价政策下，“房产代持”模式应运而生，甚至出现了“众筹打新”。

哪些人把名额卖给了投资客？

哪些刚需者愿意替投资客代持房产？主要有两类：一类是已有多套房子的深圳本地人，一般没有购房需求；另一类是来深多年仍买不起房的，也没想好以后会不会在深圳扎根。按照深圳目前的新房限售政策，取得不动产权利证书起3年内禁止转让，而新房一般交房时间至少在2年后，这两类人通常5年内没有购房需求。而代持费方面，普通楼盘，费用大约在10万元，但一些网红楼盘，如最近的华润城润玺、万科的瑧山海家园，费用会高不少，有些代持费涨到了30万以上。另外，中介还会在其中抽成1万多代办费。

代持买房如何运作？

首先，要找张“房票”，即合格的代持者。通过中介可以介绍，摇中了给这个人代持费。即便首付不够，中介还能引荐过桥机构，日利率万八。但大多数投资客会寻求身边的熟人或亲戚，因为这事儿信任很重要，对代持者的人品和背景得有个充分认知。

其次，要签订房产代持协议。该协议主要包含三点内容：一是明确房屋产权归属真正买家所有，二是代持人在代持期间不得对房屋进行处置，三是若代持人出现债务、婚姻等引发房屋处置的问题该如何解决。

代持者的银行流水也挺重要，为了避免审批贷款时的质疑，代持者需要提前半年备好相关流水，首付款通常也要多转几手后再转入代持人的账户。不过，银行方面大多暂未收到要对购房首付款来源细查的通知。

房产代持有哪些风险？

刚才说了，代持者与投资客需签订房产代持协议，那这个协议合法吗？从法院过往判例来看，房产代持协议是有法律效力的，但实际上很少律师会做这种协议和见证，公证处也没这项业务，大部分是交易双方自行下载的协议。

由于协议的存在，即便日后过户有争议，但只要投资客能提供出资证明、实际占有和使用的证据以及具备当地购房资格的证明，法院一般都会支持出资人过户。但最大的风险并不在于协议，而在于代持者本人。代持期间，代持人一旦发生离婚、破产、身故等变故，过户将难以进行。

比如，代持人卷入债务债权纠纷，遭第三方起诉，法院会站在“善意第三人”的角度，无需经过实际产权人同意而依法查封该房产。再比如，代持者突发疾病过世，就会涉及遗产问题，继承人的介入将会使问题变复杂。此外，代持者看着房价起伏，动什么歪脑筋也是有可能的。再有，代持者婚姻变更，结婚了涉及还贷问题，离婚了涉及财产分配问题，指不定发生纠纷，诉讼、仲裁等，让过户变得异常艰难。

上有政策下有对策，每个政策初衷都是好的，但有利益的地方就会有牟利行为。投资者和代持者都赚了钱，叠加的成本都由刚需百姓来买单了，老百姓在深圳买不起刚需房，是政府在履行公共职能上的缺位。是否考虑将“刚需盘”和具有投资价值的商品房分割开，一个限购限价，满足刚需买房，一个放开玩儿，满足投资需求。顺便再给监管部门加个凳子，政策发布前，邀请投资客来集思广益，找找漏洞。