老百姓如何应对房产税的推出?

2021-10-26 由 发布 阅读(1020)

2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,标志着房地产税试点正式进入倒计时,最快会在明年落地。征收对象已明确,包括居住用(普通住宅/高档公寓/别墅)和非居住用(写字楼/商铺/工业用房/车库/厂房/仓库等)等,但不包括宅基地等农村用地。

房产税与房地产税

首先,房产税≠房地产税,房产税只是房地产税的其中一项。广义的房地产税,是指与房地产有直接关系的各种税收制度,包含10中税种:营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、个人所得税、企业所得税、印花税。其中,建设开发涉及4项,交易流转涉及7项,而保有环节仅涉及城镇土地使用税和房产税2项,且目前只有自2011年起试点的上海和重庆征收,征收力度更是……聊胜于无,并没有起到抑制房价的作用。故此次房地产税改革试点工作的重点便是房产税,增加房产税也就是提升保有成本,逼得投机客尤其是多倍杠杆的投机客拿不住。

房产税的征收依据

征房产税一直存在巨大争议。依据国情,民众只有土地使用权,并没有所有权,在此基础上学欧美等土地私有的国家收房产税,难以相提并论。从一块地到一套房,中间已经经过土地租让金、增值税、土地增值税、购置税等重重手续,买房时已经交过税了,地价都在房价里,再纳税就有重复征税的嫌疑。如今,法理层面的障碍已经扫清,使用权也可以征税;土地出让金是开发商交的,和业主无关;缴纳标准也有了,二手房指导价半年前就开始实施。

随着出生率数据的出炉,以及国家对“双减”的力度,也看到了此次国家推房产税的决心。虽知重锤迟早会砸下,但投机客仍心存侥幸盘算着怎么免征,是人均免还是首套免,免哪一套能自己决定吗?比如某投机客在各地拥有多套房,2017年以来老家的房子已经翻倍,而北京房产的价格却一直阴跌,无论如何都得想办法把首都这套免出去,毕竟单价高。而事实上,这次实行“普征”几乎是专家们一边倒的观点,理由也很简单,再免征,一个月的离婚冷静期铁定不够用,起码得两年才能勉强刹住离婚分房的车,这样的话,三胎又悬了。

房产税推出的目的

此次征收房产税的根本目的是抑制投机炒房、调节收入分配,在投资房产的回报预期下降后,未来居民的资产配置也会更加多元化,更多投入到股市、基金等领域,有利于提升市场的流动性。房产税的推出,对房价会有抑制投机的作用,短期必然会有情绪冲击,但长期抑制效果并不显著,还是要回归房产的基本面。对于持房者来说,刚需自住影响不大,会有一定的免征面积,对炒房者抑制效果较为明显,保有成本大增,势必会引发短期内的抛售潮。

而加速推出房产税的另一目的在于筹措财政收入。国内的地方财政长期以来对土地出让金的依赖度居高不下,房地产收入是不少地方政府的支柱产业。随着国内房地产调控的推进,房价下行,土地拍卖市场遇冷,各地方财政支柱受到极大冲击,也正因此,为了稳住房地产市场,全国各地陆续推出房价“限跌令”,以缓解地方财政在房价下行受到的影响,房产税适时地起到了过渡作用,可以极大缓解地方财政“捉襟见肘”的窘境。房产税落地的另一个前提条件则是房价不能继续涨,楼市一旦继续涨,房产持有者处于强势地位,缴税的压力就会转移到买家或者租客身上,唯有在缓跌通道中,买家谨慎接盘,成本才会被牢牢地圈在卖家身上。

综合理解的话,过去几年各种限购限贷政策,是锁死流动性,而房产税的推出,则是开始动真格的了,在现有政策面前,市价抛售已是相当难,出逃的窗口期已经关上了,持有多套房产的百分百是此次政策的输家,类似关门打狗。毕竟我国13倍的房价收入比,远超联合国设定5~8倍的健康区间,一线城市更是全部超过30倍,想在高线城市买房的成本越来越高,是时候让房间有序地跌一跌了。

海外房产税对房价的影响

参照海外几十年房产税征收经验,拉长来看房价和房产税没啥关系,真正影响房价涨跌还是人口数量、货币发行速度(通胀)、土地政策、楼盘地段和质量而非税收。例如,美国的房产税是“单税种宽税基”,什么意思呢?“单税种”是指只有财产税一种,“宽税基”是指税率没有统一标准,由每个州政府自行规定。德国对于房地产投机的打击相当严苛,自住自用的住房只要缴纳土地税,而非自住房则需要缴纳房产税,且有多个税种,常见的有土地交易税、差价盈利税、资本利得税等等。尽管如此,无论是在美国日本还是欧洲,只要是经济持续向上的国家,房价仍在不断上涨,房价并没有因为房产税而停滞不涨。

老百姓如何应对房产税

没房的认为房产税利空房价,刚需即将得以实现;有多套房的已经在考虑离婚或者多生孩子来抵消了;租客则在担心房东转嫁持房成本涨租金;十八线城市觉得土地出让金的窟窿终于要补上了;一线城市觉得是时候申请第一批试点城市,抢优惠邀头功了;A股股民则翘首以盼:钱终于要流进股市了吧!

言归正传,作为广大中间群体的看客们来说,即使政策落地了,也别急着抄底,炒房团都是人精,不会把保值的或者免征的资产抛出来。如果有刚需,可以多关注此次政策给开的口子,切记在资产下行期买家是掌握主动权的,沉住气来议价,一进一出就是大几十万。

 如果是手里有多套房的投机客,发挥空间不大,但各地的细则会有很大差别,尽量从对应的地方政府角度来思考问题。比如土地财政依赖度高的城市,大概率是倾向于增加税基,来填补土地出让金的缺口;同时也可考虑到符合国家产业政策,比如同一城市内,高新区的房产起征点多半会偏高些,引导本市的资本进入。

 所以,如果是潜在买家,多关注中央政府的政策;如果是潜在卖家,多关心地方政府的行为。