新《民法典》中房产相关政策分析

2021年1月1日开始，被誉为“社会小百科”的《民法典》开始实行。同时，由其合并或替代的物权法、合同法、婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、侵权责任法、民法总则也同时废止。今天我们来了解一下《民法典》中与房产相关的政策有何变化。

物业的收益权被剥夺

《民法典》法条第274条、275条、282条中，明确规定了，小区内道路、绿地、共用设施、停车位等甚至连物业的办公房屋均属于业主共同所有，扣除合理的成本后，归属于业主共有。

这里面当然也包括小区内停车位收益、小区健身房收益、小区内商铺出租收入、小区电梯广告等收入，以往都是物业两眼一抹黑，中饱私囊，现在《民法典》规定后，业主可以联合起来要回这块收入。

共有人拥有优先权

《民法典》法条第305条、306条中，明确规定了，共有人对不动产或动产份额具有优先购买权，且转让不动产或动产时应尽告知义务。

以前买房产交易要求产权人及配偶都要到场千字，否则无效。在新《民法典》中额外规定了，共有人具有排他性的优先购买权，即A和B有一套房子，A要卖房子，得通知共有人B，B有优先购买权，如果A没通知B就和别人交易，那合同就无效，这当中既包含住宅类房产，也包含写字楼等商铺。

住宅和商铺的续期差别

《民法典》法条第359条中，明确规定了，住宅和非住宅使用权届满后的，如何续期。

大家都关心的“70年产权届满后房子怎么办”终于有了说法。新《民法典》规定了住宅可以自动续期，不用办理特定的手续，但土地出让金是否要缴纳，并没有规定。毕竟土地价格通常占房产市值一半以上，不太会让老百姓再缴这个费，大概率是70年产权到期后，在交易时象征性缴点税。

而非住宅就不同了，新《民法典》中并未明确商铺的续期条件，有可能如住宅一样自动续期，也有可能充公，即便不收归国有，这土地出让金也不会象征性收一点点。所以商住办公楼或商住两用房尽量不要买，不仅交易税费高，水电煤收费高，过个几十年后索要缴纳的土地出让金可能都够重新再买一个的了。

居住权不可侵犯

《民法典》法条第366、367、369、370、371条中，明确规定了，居住权只要有书面约定，即受法律保护，包括赡养、抚养、遗嘱等保障弱势群体的居住权利。

居住权是一种用益物权，此前《物权法》中并没有列出，新《民法典》首次以法律条文形式作了定义，对于买房者来说算是一个利空。怎么说呢？这里居住权不是指租房形式的租赁权，而是对他人房屋具有支配性和排他性的权利。比如把自己房子无偿给老人居住；老人留遗嘱把房子给儿子，但书面约定女儿可以永久住；离婚后丈夫书面承诺前妻可以永久居住婚房等等。

租赁权封顶20年，而居住权暂无时间限制，通常都会约定“永久无偿居住”，这为房产交易设置了障碍。即便产权人及配偶都签字，也无优先购买的共有人，结果有一个永久居住权人存在，那可咋整。所以，新《民法典》实行后，买房又多了一个步骤，在付定金前，不但要去交易中心拉产调查看查封冻结抵押等信息，还要去居住登记机构查询是否存在居住权登记。

抵押状态的房产也可交易

《民法典》法条第406条中，明确规定，抵押的房产可以转让，抵押权不受影响。

这是一条极大程度提升二手房流动效率的发条。在以往《物权法》中，抵押人未经抵押权人同意是不能转让抵押财产的，即按揭的房产，银行可以单方面否决交易转让。而新《民法典》则为抵押房转让做了松绑，抵押人可以转让抵押财产，只要卖掉前通知银行即可，当然，银行仍保留要求卖房款用于提前还清贷款的权利。

在二手房交易中，以后按揭房或抵押房过户时可直接转按揭给下家了，略去上家还清贷款，下家再贷款的步骤，但下家仍需要有还贷能力，否则银行还是可以拒绝转让。

开发商格式条款

《民法典》法条第496条中，明确规定了，为重复使用而拟定的格式条款若未尽告知义务，则无效。

这是对买房者来说一个重大利好，很多开放商在买房时笑脸相迎，交房时烂摊子一推。几十上百页的条款藏了不少猫腻，大多数买房者不了解条款就草率签约，如交房时间、公摊面积、捆绑车位等等。而新《民法典》就严格规定，提供格式条款一方要尽告知义务，否则合同无效。所以，未来买房全程录像录音是标准操作，是用来争取房产权益的有利武器。

出租房的备案登记

《民法典》法条第705、706条中，明确规定了，租赁期限不超过20年，租赁合同未备案登记亦有效。

售后返租模式在旅游地产或酒店公寓中很普遍，宣称过完户就可以收租金，有些甚至承诺30年收租，这时妥妥的骗子了，30年租约也是无效的。

同时，房产中介一般也不会帮租赁合同去备案，中介嫌麻烦，房东也嫌麻烦，除非租客要求办理居住证。不备案的租赁合同在一些城市是无效的，但此次新《民法典》已明确，即便不备案的租赁合同，亦受到法律保护。

二房东的权益

《民法典》法条第716、718条中，明确规定了，承租人经出租人同意，可以转租给第三人，若第三人毁坏了物品，承租人要赔偿。

虽然二房东是中间商赚差价，但由于普遍存在，弥补了房产租赁市场的信息不对称。所以此次新《民法典》也给二房东一个明确的身份，而出租人只要在6个月内没有制止承租人转租房屋，那也就默许了承租人的转租行为。