新《民法典》中房产相关政策分析

2021-01-07 由 发布 阅读(218)

2021年1月1日开始,被誉为“社会小百科”的《民法典》开始实行。同时,由其合并或替代的物权法、合同法、婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、侵权责任法、民法总则也同时废止。今天我们来了解一下《民法典》中与房产相关的政策有何变化。

物业的收益权被剥夺

《民法典》法条第274条、275条、282条中,明确规定了,小区内道路、绿地、共用设施、停车位等甚至连物业的办公房屋均属于业主共同所有,扣除合理的成本后,归属于业主共有。

这里面当然也包括小区内停车位收益、小区健身房收益、小区内商铺出租收入、小区电梯广告等收入,以往都是物业两眼一抹黑,中饱私囊,现在《民法典》规定后,业主可以联合起来要回这块收入。

共有人拥有优先权

《民法典》法条第305条、306条中,明确规定了,共有人对不动产或动产份额具有优先购买权,且转让不动产或动产时应尽告知义务。

以前买房产交易要求产权人及配偶都要到场千字,否则无效。在新《民法典》中额外规定了,共有人具有排他性的优先购买权,即A和B有一套房子,A要卖房子,得通知共有人B,B有优先购买权,如果A没通知B就和别人交易,那合同就无效,这当中既包含住宅类房产,也包含写字楼等商铺。

住宅和商铺的续期差别

《民法典》法条第359条中,明确规定了,住宅和非住宅使用权届满后的,如何续期。

大家都关心的“70年产权届满后房子怎么办”终于有了说法。新《民法典》规定了住宅可以自动续期,不用办理特定的手续,但土地出让金是否要缴纳,并没有规定。毕竟土地价格通常占房产市值一半以上,不太会让老百姓再缴这个费,大概率是70年产权到期后,在交易时象征性缴点税。

而非住宅就不同了,新《民法典》中并未明确商铺的续期条件,有可能如住宅一样自动续期,也有可能充公,即便不收归国有,这土地出让金也不会象征性收一点点。所以商住办公楼或商住两用房尽量不要买,不仅交易税费高,水电煤收费高,过个几十年后索要缴纳的土地出让金可能都够重新再买一个的了。

居住权不可侵犯

《民法典》法条第366、367、369、370、371条中,明确规定了,居住权只要有书面约定,即受法律保护,包括赡养、抚养、遗嘱等保障弱势群体的居住权利。

居住权是一种用益物权,此前《物权法》中并没有列出,新《民法典》首次以法律条文形式作了定义,对于买房者来说算是一个利空。怎么说呢?这里居住权不是指租房形式的租赁权,而是对他人房屋具有支配性和排他性的权利。比如把自己房子无偿给老人居住;老人留遗嘱把房子给儿子,但书面约定女儿可以永久住;离婚后丈夫书面承诺前妻可以永久居住婚房等等。

租赁权封顶20年,而居住权暂无时间限制,通常都会约定“永久无偿居住”,这为房产交易设置了障碍。即便产权人及配偶都签字,也无优先购买的共有人,结果有一个永久居住权人存在,那可咋整。所以,新《民法典》实行后,买房又多了一个步骤,在付定金前,不但要去交易中心拉产调查看查封冻结抵押等信息,还要去居住登记机构查询是否存在居住权登记。

抵押状态的房产也可交易

《民法典》法条第406条中,明确规定,抵押的房产可以转让,抵押权不受影响。

这是一条极大程度提升二手房流动效率的发条。在以往《物权法》中,抵押人未经抵押权人同意是不能转让抵押财产的,即按揭的房产,银行可以单方面否决交易转让。而新《民法典》则为抵押房转让做了松绑,抵押人可以转让抵押财产,只要卖掉前通知银行即可,当然,银行仍保留要求卖房款用于提前还清贷款的权利。

在二手房交易中,以后按揭房或抵押房过户时可直接转按揭给下家了,略去上家还清贷款,下家再贷款的步骤,但下家仍需要有还贷能力,否则银行还是可以拒绝转让。

开发商格式条款

《民法典》法条第496条中,明确规定了,为重复使用而拟定的格式条款若未尽告知义务,则无效。

这是对买房者来说一个重大利好,很多开放商在买房时笑脸相迎,交房时烂摊子一推。几十上百页的条款藏了不少猫腻,大多数买房者不了解条款就草率签约,如交房时间、公摊面积、捆绑车位等等。而新《民法典》就严格规定,提供格式条款一方要尽告知义务,否则合同无效。所以,未来买房全程录像录音是标准操作,是用来争取房产权益的有利武器。

出租房的备案登记

《民法典》法条第705、706条中,明确规定了,租赁期限不超过20年,租赁合同未备案登记亦有效。

售后返租模式在旅游地产或酒店公寓中很普遍,宣称过完户就可以收租金,有些甚至承诺30年收租,这时妥妥的骗子了,30年租约也是无效的。

同时,房产中介一般也不会帮租赁合同去备案,中介嫌麻烦,房东也嫌麻烦,除非租客要求办理居住证。不备案的租赁合同在一些城市是无效的,但此次新《民法典》已明确,即便不备案的租赁合同,亦受到法律保护。

二房东的权益

《民法典》法条第716、718条中,明确规定了,承租人经出租人同意,可以转租给第三人,若第三人毁坏了物品,承租人要赔偿。

虽然二房东是中间商赚差价,但由于普遍存在,弥补了房产租赁市场的信息不对称。所以此次新《民法典》也给二房东一个明确的身份,而出租人只要在6个月内没有制止承租人转租房屋,那也就默许了承租人的转租行为。