长租公寓“暴雷”谁的锅?

2020-11-20 由 发布 阅读(145)

“11月12号交的房租,13号交的服务费,14号房东就来让我们搬走。”

最近,蛋壳公寓又处在了风口浪尖,租金逾期,装修款拖欠,传闻资金链断裂。这两年,多个长租公寓暴雷,跑的跑,埋的埋,留下房东和租客在风中凌乱。房东收不回房租,租客面临着房财两空的囧地,维权无门,甚至还背上了租金贷。那么,长租公寓的商业模式是不是有问题?

长租公寓的商业模式

长租公寓是近几年地产行业兴起的一种房屋租赁模式,主要面向20-35岁年轻人。与普通租房相比,长租公寓的装修配套设施一应俱全。并且长租公寓依托于“互联网+房地产+金融”的模式,突出强调互联网,没有线下实体店,租房变的像网购一样便捷。

实际上,长租公寓背后的运营方并不属于互联网行业,而是资金密集型行业。北上广深随便一套房就能把天使轮的投资烧个精光,所以运营方不会买房,而是高价从房东手中租房,如此需要投入大量资金用于溢价获取房源。但房子倒腾得越多,资金压力越大,还不包括装修、家具,总部的运营、推广等支出。钱烧得异常迅速,为了保持火势,占领市场,投资方不得不继续向火盆撒钱。

长租公寓1.0:低收高租

2019上半年,蛋壳公寓平均每套房屋的获取成本为1581元/月,而房屋的出租价格是2190元/月。在“高抛低吸”的模式,公司的命脉就是能把收来的房子都租出去。那么底线就是10套得租出去8套,2190×8-1581×10=1710元,看似赚钱,但加上公司运营、房屋改造费、保洁费、所得税等,可能依然亏损所以,长租公寓的运转核心是空置率,一定要保证足够低的空置率,才能健康增长。2019年蛋壳公寓的房屋出租率不足8成,且呈下降趋势亏损达到34.37亿元人民币,逐年扩大。再加上疫情的影响,今年的出租率可能更加惨淡

长租公寓2.0:高收低租

很多人认为,长租公寓是低价收房装修一下高价出租,是中间商赚差价的模式。其实不仅如此,还有一些长租公寓为了快速扩张,玩得是“高收低租”,即以高于市场价拿房,给房东按月结算再以低价租给租客,但租金要一次性付满半年或一年,一方面在资金上打一个时间差,就像理发店办卡一样,占据你的预付款,另一方面……有没有很像P2P模式,亏本赚吆喝,不断签新房东,不断拉新租客,形成巨大的资金链,以新补旧。这类运营方“不是蠢就是坏”,要么打着跑路的算盘,要么迅速做大规模后,上市去割资本市场的韭菜,妥妥租房行业的瑞幸。据贝壳研究院不完全统计,媒体公开报道陷入资金链断裂、经营纠纷以及跑路的运营方多达107家。今年更是盛况空前,暴雷的长租公寓占了总比的40%,其中70%是因为“高收低租”的模式。

 对于刚出来打拼的年轻人来说,“贫穷”肯定是主旋律,如果租客一次性拿不出太多钱,长租公寓就会建议租客申请租金贷”,贷款一年,按月还款。如此操作,租客相当于银行或网贷公司借钱,长租公寓却一次性拿到了钱,还能从出借方捞一笔回扣,一肉两吃。一来一回,长租公寓就有了现金流,然后加大杠杆扩张,拿更多的地,租更多的房,赚更多的钱。在滚雪球的玩法上,蚂蚁集团可能都是弟弟。这就是近几年长租公寓最常见的盈利方式,也是导致多家企业集体爆仓的根源,更是前一段时间金融防风险治理的重点。

暴雷后租客的维权途径

长租公寓运营方资金链断裂跑了路,房东没拿到房租必定会收房。这时候租客不仅被割了韭菜,还地方住,去找运营方人去楼空要不到钱,只能告到法院,告是一定要告的,只是诉讼漫长,告赢也不一定能拿到钱。还有些租客更惨,不仅没地方住,还要继续还贷,否则就会上征信,年轻人还有未来,遇上这种事没得跑。建议遇到长租公寓跑路时,要尽快起诉、尽快要钱、尽快维权。先起诉先维权的人才有可能拿到赔偿,一旦违约集中爆发,法律的事后救济可能于事无补。

对租客的租房建议

长租公寓非法集资、卷钱跑路的问题很难直接定义为刑事诈骗,虽然两者本质一样,但具体模式还是有区别的,甚至最后只是被定义为民事合同纠纷。这个行业一旦出现几个平台跑路,后面定会有一堆人开始做热身运动。我们给长租公寓的租客一些建议:

第一,不要过于迷信低于市场价的房子,资本只会转嫁成本和风险,价的背后必有相应的代价。

第二,千万不要申请租金贷,这也是一种超前消费,要还的。

第三,租房尽可能直接和房东本人签合同

第四,租金尽可能选择月付,最高付三押一。

第五,不要听信长租公寓的广告,比如在哪里上市之类。很多去美国上市的公司都是在国内A股上不了市的。

是谁玩坏了一个又一个行业

我们来看个故事,2018年曾有一个帖子《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》,文章讲的是作者出租房子,由于蛋壳和自如的竞价,最后溢价40%被蛋壳拿下,然后作者得出结论,资本进入租房市场,靠赔本高价抢占房源,长期下来将垄断大量房源,最终提高房租,来吸干年轻人的血。之后蛋壳公寓起诉了作者侵犯名誉权,一审败诉,上诉后仍驳回。2年前就有人如实曝光了其中的风险,但监管未引起重视。

熟悉的配方,不一样的味道,还是互联网+,还是金融创新,还是迟来的监管,还是百姓买单。长租公寓这个赛道“跑”太快了,蜂拥而至,铩羽而归,一地鸡毛。其实对于地产行业,租赁比买卖更刚需。相信资本不是傻瓜,明知道模式有漏洞还一意孤行,不就是为了捞一笔快钱,结果上百家缺心眼的堵一起了,谁也没捞到好处。赚钱恰饭可以,但请对社会负责。

人生如一场运气游戏,大部分普通人拿的都是下下签,这一届年轻人太难了,要面对太多人性的考验。我们也为长租公寓的运营方祈福,如果他们活着,一切还能继续,如果他们垮了,那就都垮了。